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江都房价大涨的真相?!说出你的看法!

   

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发表于 2018-4-30 00:22:06 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着三四线城市房价的大涨,房价成为了不少江都人关注的要点!对于房价的大涨每个人都有自己的理解和想法,由于今年买了房,再加上论坛里和大家的交流,今天我也说说我的看法,可能会有些片面或者错误的地方,也希望大家纠正和补充,最后希望大家理性、客观讨论,即使意见有分歧也希望客观对待,多讨论少攻击!

废话说完了,现在进入正题,按正常情况来说,三四线城市一向没有大量人口流入,也没有很多产业支撑,房价已多年不涨,为何过去一年突然就暴涨了呢?这里面有一个非常重要的因素,那就是政府的三四线城市的“去库存”。

三四线城市“去库存”自从被定为国策之后,全国各个城市就开始行动了。这里面分两条线去操作,然后彼此还相互配合,先说说第一条线——棚改。“棚改”是“去库存”国策里面的一个重要的推手。可是棚改不仅要拆掉旧房,而且还要给拆迁户们补偿钱或新修房子,可是当地政府通常根本没有这么多钱,所以资金成为了棚改的一大难题,直到央行为了推行政府故意放水,前期垫资贷款给各地政府用于棚改,这下子困扰当地政府许久的资金难题就解决了。棚改过程中产生了大量的拆迁户需要安置,以前拆迁的模式基本都是拆房还房。但是现在全国基本实行棚改货币化安置,就是拆一套房子,政府直接补偿现金给拆迁户,拆迁户们拿去大把的现金去买房。当地房地产市场有了大量新资金涌入,也产生了大量的购房需求,大量的库存房就这样卖出去了。许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长,购买力提升,带动成交量,价格走高。

说到这里很多人也许会说那我手上有大把钱完全可以去其他城市买房,或者去一二线城市去买房啊。对于此等想法,我也得先“呵呵”一声,我们的政府可比老百姓鬼精多了。殊不知政府早就想好了对策,那现在我们就说说“去库存”的另外一条线了,这就是“限购”。首先把北上广深这样的一线城市全部限购,而且限购条件卡得非常死,甚至有的城市必须要5年社保,这基本上就把外地人买房这一块掐死了,再随着紧迫营销开始,一线城市的购买力就往下流动,省会城市开始涨,我相信大家对这两年南京房价的大涨还足够印象深刻吧。紧接着省会城市也开始限购,购买力继续下沉到各大二线城市,然后再从二线城市逐步扩散到三四线城市,这样一来,房地产资金流动最终开始涌入到三四线城市,再加上棚改货币化这个节点,那些财大气粗的拆迁户们,他们拿着大把的补偿金投入到房地产当中,这些资金成了房价上涨的推手,从而带动当地整个房地产市场持续上涨,还有很多人原本并没有那么强烈的购房意愿,但是架不住房价暴涨,整体涨幅超过了之前几年的总和,所以想投资的、刚需的、还有恐慌心理买一套先备着的,俗话说“买涨不买跌”,所以纷纷把自个的家底掏出来打算再买一套房。而江都本身的楼盘库存就不是很大,然而拆迁户一年就有好几千户,江都现有的新开楼盘库存连拆迁户都不够卖,更别说其他类型的客户了,所以有个段子“全款往里走、按揭的站门口、公积金的把小黄车挪走”真的说得很形象,再加上一些房地产开发商故意捂盘或者和房产中介勾结抬高房价,降低卖房速度好获取更大的利益,结果造成了供不应求的表象,许多楼盘竟然出现了有钱也买不到房子的现象,自然又是一轮价格上涨。不得不说中央政府这个策略真的算是下得一首好棋啊,“限购”和“去库存”双管齐下,基本上控制了房地产崩盘的迹象,也尽量让房价软着路。       

再说说政府,虽然棚改的时候,央行给了各地政府相应的贷款,可是既然是贷款那终究还是要还的,可是那么多钱怎么还呢?!各地政府的策略几乎是如出一辙,卖地!一般三四线政府的操作手法就是先以较低的代价拆迁一部分地方,然后再规划出新城区。为了打造发展的氛围通常都是自己带头把政府机构或者重要的医院、学校迁过去,然后再怂恿房地产开发商参与进来,共同做大市场。房地产商一看当地房产市场火热,甚至还出现了房子不够卖得情况,纷纷出手拿了政府的高价地皮。这样一来,政府要还的贷款就有了着落,甚至还能赚不少钱;而开发商也不是傻子,高价拿地就高价卖,反正市场上就这些房子,因为一二线城市限购,你们大多数人有钱也不能去外地买房,所以只能找当地的开发商买房,所以开发商也赚钱了。那最后就是政府和开发商腰包都鼓了,老百姓的家底几乎被掏空!

说到这里,我想我大概把三四线城市房价大涨的真实情况给说明白了,三四线城市这一两年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期能推动房价和销量的上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,这个拉动效应将会逐渐减弱。至于还能维持几年,就看当地政府的本事了。

有些人会问,那现在这样的情况我该如何买房?! 这里也有以下几点建议:
1、如果你是想投资的,江都现在这么高的价位,建议谨慎考虑。目前的上涨幅度已很高,伴随着各地政府“去库存”逐渐完成,搞不好就会成为最后的接盘侠甚至会被套牢。
2、如果你是买来自己住,只要经济条件允许那还是可以的,毕竟除了买房之外,也很难有别的选择,不然一大家子住哪呢?总不能一直租房住吧。
3、如果是刚需的,也可以考虑。只是付出的代价可比之前大多了,但是你要想等着房价下跌再买,恐怕也不是短期内能实现的。所以建议尽量选地段好、学位好、交通好的房子,即使将来房价回落,这样的房子依然是最保值的。
特别需要提醒的是,三四线城市商业没那么发达,建议不要购买商铺、写字楼,除非真的是热门的商业体,不然十有八九会亏。

以上就是我对最近房价大涨的一些个人见解,给一些需要了解的人打个基础,同时也希望其他大神补充,如有写得不对的地方,还请多多包涵!

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zsr007 + 3 好帖,我不支持谁支持!
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发表于 2018-4-30 09:12:40 | 显示全部楼层
        就冲你这个文章诚恳的态度相较于前面几个帖子!还是要给你点个赞的!综合了大家的不少意见!虽然是老花瓶插鲜花没啥新意,但收集整理不容易!今天正好放假帮你再补充点!
        为了棚改央行创造了一个新的工具(PSL),可以看做是中国版的量化宽松!但是他的首秀却不是棚改,而是2015股市大涨的催化剂之一!最近有传言央行在苏省要收紧!消息真实性待定!
        棚改和限购可以看做是两只大手进行调节,初衷是为了将房价可控并消灭库存!可是中国商人的追本逐利和地方政府的饮鸩止渴!房子又造多了?怎么办?
        当然不是凉拌,而是抢人!这轮抢人就差真刀真枪了!身边大批中等收入人群纷纷涌上金陵、余杭!连扬州的学区房都看不上了!哪有上述两市的户口本值钱的!难道不想去魔都?想去呢!不够格啊!北上广深房价永远上涨的前提是房屋的附带增值属性不剥离!
        最后一个问题,江都怎么办?楼主说得很好!县城是四线小县城毫无疑问!如果说是扬州的一个区!勉强称为三线也是可以的!虽然扬州在苏省中游水平!但是放眼全国还是在前40名的!房屋需要人来购买!扬州含江都区的房子卖给谁呢?以下是我个人分析不一定对!扬州目前一直再走一条歪路(用歪路还是比较客气的!)妄图用公园绿化园林城市来吸引大城市的养老人群!其实这个想法后半段比较聪明,你们抢年轻人,我抢老人,我和你们井水不犯河水!但是前半段错了!年纪大了医疗条件要跟上!在加上扬州交通不便!是真的不便!没有高铁没有地铁!快速路目前只有两条在建!大城市的老人真心看不上!城市基础设施的欠账欠的太多了!有人问造公园不好吗!你是不是傻啊!不是说不好!而是没有经济发展和财税支持的公园后期的维养开支就够当地政府喝一壶的!吸引不了老人!是不是江都房价就没救了?
      也不一定!双管齐下!两条腿走路!一是继续深挖压榨本市级农村人口向城市聚集!楼主也说了!医院学校搬迁吸引一部分人群随着无形的大棒一挥南下北上!这段时间论坛热闹的原因大家心知肚明!二劳动密集型产业吸引一部分人!看到消息大众要在仪征设立二期了!联想到之前宁仪扬城际轨道!仪征正加速成为南京的卫星城且处于两个市节点上!我们吸引不来大城市的年轻人和老人!我们可以吸吸中西部地区的血也未尝不可!希望政府加大招商引资力度!这几年新扬州人北方人占了绝大多数!
      还有就是楼主说的一句话我非常的赞同!千万不要买商铺!据我个人的投资经验来讲!炒股十人7亏2平1赢!商铺是十铺九输!有这个钱要不改善居住买个别墅(以后可能不会批了)!要不去徽京、余杭给自己孩子买个户口不好吗?最后祝大家五一快乐!
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zsr007 + 3 赞,打赏一下!
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发表于 2018-5-7 12:07:22 | 显示全部楼层
江都房价放眼全国已經很便宜了,沒什好讨论。

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发表于 2018-4-30 15:47:05 | 显示全部楼层
听你这么一分析,我们就明白房价是怎么上涨的的了,但是我们也不会再买房了。
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发表于 2018-5-30 21:25:01 | 显示全部楼层
以为走错地方了,很难看到这么有思考帖子。其实从现实来分析江都的房价跟炒作是有很大的关系的。2015年我在江都所有楼盘都逛了一圈,有价无市,售楼处买房人寥寥无几,价格都可以谈。17年按商业环境来讲的话大部分日子都不太好多,比如江都的一些商超不停的关门,商城一条街全部卖黄金,归根结底就是房地产的成本已经释放到实体经济当中。然而江都区政府收入来自于哪里?江都的工业很弱。我去过东台,海安。东边的几个城市发展速度明显高于江都,为什么人家那边的房价却比江都低一截。仔细思考无非是两种可能,第一个认为制造热度,大部分老百姓这几年收入并没有显性增长的情况下,为什么买房却敢越贷越多?因为政府可能收入来源单一,唯有房地产才能支撑其运转,推高房价一举两得,既去库存又解决了关门问题。第二个就是散户效应,老百姓怕贬值,这几年大扩大建是为了保住GDP。但是钱拉动GDP的效应正在减弱,放水越多债务问题越庞大。老百姓争着买房也是出于这种考虑。钱放手里越来越不之前,以为跟15年大牛市一样,房子永远都能上涨,那房子是安全资产。
其实有点思考的人都了解,房价从1000涨到10000翻了10倍,从10000涨到20000只不过2倍,如果江都楼盘溢价空间已经不大了,那么恭喜你,你接盘的位置基本上属于高位了。有人说房子肯定不会跌的,是的,国家也许不会让房子跌,但是滞涨横盘你也是亏损的,贷款也要利息,你能确保手上的房子能跑赢CPI?从最近好多名企债券暴雷可以隐隐约约感受到,市场上的钱正在收紧,也可以看看三大指数的日成交也在1月之后慢慢降低。原油抬头,大宗涨价,大家还觉得我们不是活在通货膨胀当中吗?要不是猪头死压着我估计也得跟着美国加息了吧。加息第一个完蛋的就是楼市。江都房价对比当地收入,就目前而言已经飞向了太空,一个普通家庭年入20W,除去各项开销至少要15年以上才能买的起房,年入20W的一家三口能有几户?国家的债务全部通过百姓加杠杆完美转移,企业的债务通过收割股市,定增扩容完美解决。百姓?你买了一套价值1W4的刚劲混泥土而已,最后记得每个月还钱哦。
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发表于 2018-4-30 23:05:12 手机 | 显示全部楼层
击缶 发表于 2018-4-30 21:15
地皮能私有的话会降价的

请问地皮私有化就能降价的逻辑是?!
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发表于 2018-4-30 07:36:52 | 显示全部楼层
高见!超级水平!佩服佩服!
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发表于 2018-4-30 08:30:10 手机 | 显示全部楼层
品品我的生活 发表于 2018-4-30 08:01
我想知道:江都算三四线吗

我认为把江都还是当作以前的县级市来看的话,算是四线。但有些人认为江都现在属于扬州的一个区,应该跟扬州一样算三线城市,也没毛病
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发表于 2018-4-30 07:21:46 | 显示全部楼层
靠谱分析的!
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发表于 2018-4-30 07:49:42 | 显示全部楼层
顶!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
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发表于 2018-4-30 07:57:49 手机 | 显示全部楼层
大品牌不多
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发表于 2018-4-30 08:01:25 手机 | 显示全部楼层
我想知道:江都算三四线吗
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发表于 2018-4-30 08:31:34 手机 | 显示全部楼层
喝淡淡的茶 发表于 2018-4-30 07:36
高见!超级水平!佩服佩服!

不敢当,多谢多谢!
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发表于 2018-4-30 08:40:47 手机 | 显示全部楼层

毕竟江都不比扬州,大品牌都是要讲究品牌溢价的,对于江都老百姓来说,大品牌就是意味着比市场价格贵2000-4000元/平方,虽然大品牌的品质更好、更有保障,但是对于一般人来说 又有多少人愿意多掏这部分钱呢。其次,对于大品牌开发商来说,公司也有自己的定位和选址要求,而江都又有不少小开发商一直盘踞在此,与当地政府关系错综复杂,俗话说强龙难压地头蛇,大公司也会评估风险,所以最后只有少部分的大开发商进入江都的房产市场,其余的也在等待时机或者暂时放弃了
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发表于 2018-4-30 08:58:55 | 显示全部楼层
这一轮三四线城市房价的上涨基本上就是这么回事。
印钱印出来的。
以后再这么印钱给房地产市场基本上不可能了。
不过房价至少未来5-10年不可能大跌。
因为杠杆太高,等大家把贷款还差不多了才可能会。
所以未来5-10年的房价应该是会平稳在现在这么个范围,涨幅能跟上CPI就不错了。
有钱投资房子肯定不如陆金所、惠金所的利息来得高。

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陆金所都发生过了到期没兑付的你不知道吗?  详情 回复 发表于 2018-4-30 09:13
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